Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Характеристика договора аренды обязательно включает в себя предмет договора. Предаваемое в аренду имущество может быть различно. Так, ст. 607 ГК РФ предъявляет определенные требования к имуществу, выступающему в качестве предмета аренды.
ГК РФ именует имущество, передаваемое в аренду, непотребляемым.
К их числу относятся земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Характеристика договора аренды, что включает в себя существенные условия договора
В зависимости от вида объекта аренды существенные условия также могут отличаться. Но неизменным существенным условием для всех видов объектов аренды является предмет договора. Предмет договора аренды — это определенные сведения об имуществе, передаваемом в аренду.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако судебная практика в этой части договоров делает некоторые исключения. Согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при фактическом исполнении договора аренды без индивидуализации предмета аренды стороны не вправе оспаривать данный договор. Это значит, что в такой ситуации условие об объекте аренды не считается несогласованным, а сам договор – незаключенным или недействительным.
При заключении договора аренды недвижимого имущества появляется еще одно существенное условие – размер арендной платы.
Важно! Условие договора о сроке не является существенным. В случае отсутствия данного условия договор считается заключенным на неопределенный срок.
В зависимости от способа описания все объекты аренды можно разделить на пять групп:
- транспортные средства;
- оборудование;
- животные;
- предметы обихода;
- недвижимое имущество.
При аренде транспортного средства (ТС) для его индивидуализации достаточно указать в договоре, приложении к нему и акте приме-передачи данные в соответствии с паспортом технического средства (ПТС). В частности, должны быть указаны такие данные, как: марка, модель транспортного средства, государственный регистрационный знак, VIN номер и т.д.).
Судебная практика по данному вопросу:
- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2010 по делу N А56-31889/2009
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2009 N А10-1358/08-Ф02-648/09.
При индивидуализации оборудования рекомендуется указывать в договорах полную и исчерпывающую информацию о предмете аренды (оборудование). В договоре необходимо отразить его наименование, серийный номер производства, дата изготовления, а также данные об изготовителе. В том случае, когда предметом аренды выступает сложно-комплексное оборудование, состоящее из нескольких отдельных компонентов, необходимо указать в договоре данные о каждом из них.
Что такое «сложное оборудование»?
Сложное оборудование (сложное технологическое оборудование; высокотехнологическое оборудование) — оборудование (или комплекс взаимосвязанных компонентов), необходимое для получения в дальнейшем других товаров, либо необходимое для производства сложных высокоточных или иных работ (услуг).
То есть разделяется, что если покупается оборудование технически сложное (автомобиль) и оно не является средством получения чего-то еще, то это технически сложный товар. Тогда можно переходить к простым процедурам закупки. Оценочных критериев может и не быть. Например, если запчасти покупаются для замены, то покупаются они как данность.
Животные
Для унификации животных при их аренде, важное значение имеет то обстоятельство, к какой группе животных они относятся. Отсюда выделяют несколько способов индивидуализации животных.
Сельскохозяйственные животные индивидуализируются по инвентарному номеру. К таким животным относятся:
- крупно рогатый скот;
- свиньи;
- лошади;
- овцы;
- козы;
- и др.
Перечень домашних животных указан в Постановлении Госкомстата России от 29.09.1997 N 68.
Инвентаризационный номер домашних животных обозначается на самих животных и зависит от размера самих животных. Например, это может быть клеймо, татуировка, бирка, прикрепленная к уху животного и т.д.
В договоре индивидуализировать домашнее животное как объект аренды следует следующим образом:
«Объектом аренды является корова молочного скота, ____ года рождения, по кличке _____________ (указывается кличка), N __________ (указывается инвентарный номер) отображен на бирке, прикрепленной к уху животного».
Согласно п. 1.5 Правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах РСФСР, утвержденных Минжилкомхозом РСФСР 12.06.1981 одомашненные животные подлежат индивидуализации по регистрационному знаку или удостоверению. Данный регистрационный знак прикрепляется к ошейнику одомашненного животного. Для индивидуализации одомашненных животных в договоре необходимо указать регистрационный номер.
В договоре прописывается:
«Объектом аренды является сторожевая собака, породы ____________ (указывается порода); ____ года рождения, по кличке ____________ (указывается кличка), регистрационный N ___________ (указывается регистрационный номер) отображен на ошейнике».
Недвижимое имущество
Особую группу объектов аренды составляет недвижимое имущество. Основным документом, индивидуализирующим недвижимое имущество, является кадастровый паспорт. При индивидуализации в договоре аренды такого имущества необходимо наиболее полно описать его, например, указать общую площадь, назначение, расположение, кадастровый номер и пр. Также в договоре необходимо отразить вид правоустанавливающего документа и данные из ЕГРН.
Примерная формулировка выглядит следующим образом:
Имущество ________ принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора аренды № ___ от __ ________, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ _________ сделана запись регистрации_________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ____ №________ от ___ _________.
Важно! Отношения по субарендным договорам регулируются аналогичными правилами, которые применяются к договорам аренды. Срок договора субаренды не может превышать срок самого договора аренды.
Сделаем выводы: характеристика договора аренды в части существенных условий
1. для договора аренды существенным условием является Предмет договора.
Во избежание споров о предмете договора, в договоре должны быть четко и полно указаны сведения, данные, позволяющее точно установить имущество, являющееся предметов аренды.
2. При аренде недвижимого имущества существенных условий в договоре становится два:
- Предмет договора;
- Размер арендной платы.
Образцы документов:
- Акт возврата арендуемого недвижимого имущества
- Акт приемки передачи к договору аренды недвижимого имущества
- Договор аренды (общая форма)
- Договор аренды движимого имущества (общая форма)
- Договор аренды квартиры (на срок менее 1 года)
- Договор аренды недвижимого имущества
Ввиду широкого спектра рассматриваемых вопросов, нашей компанией разработана система «внутренний аналитик обращений». После получения запроса на консультацию, система автоматически распределяет заявки между юристами, для дальнейшей обработки.
У нас на сайте Вы можете найти образцы документов, а также проконсультироваться у специалиста, воспользовавшись формой «звонок юристу» на главной странице, либо «заявка на консультацию» в разделе «КОНТАКТЫ».
Для ускорения связи со специалистом – звоните: 8 (495) 151-29-09, 8 (929) 985 98 65 или пишите: conceptual.office@gmail.com.
Будем рады Вам помочь!